【案例宗旨】

因出租人调整租赁房屋用途，租赁双方签订协议，约定对承租人支付有关补偿以及搬迁损失，并于租赁房屋被拆迁或置换完成时一次性支付补偿款。但房屋被置换后，出租人未依约支付补偿款。相关协议被认定有效，出租人应当依约支付。

【案情简介】

原告：甲公司、乙公司

被告：丙公司

第三人：王某

2007年6月，案外人与甲公司签订《房屋续租合同》，约定：案外人将系争房屋部分二层房屋，建筑面积约500平方米出租给甲公司开设浴室；续签期限自2007年7月1日至2016年6月30日；房屋如因不可抗拒的因素，如市政动迁，上级公司整体改造，房屋翻建改造或拆除，甲公司在收到案外人通知书后结清房金、水、电余款，15天内终止合同，在规定的时间内及时搬迁，互不赔偿对方损失。房屋及案外人原装修所赔偿费用归甲方所有，甲公司的装修损失赔偿，在动迁部门赔偿后归甲公司所有。

合同签订后，甲公司使用系争房屋经营浴室。之后，系争房屋权利人确定为丙公司。租赁期限届满后，甲公司与丙公司未继续签订书面的租赁合同，甲公司继续使用系争房屋经营至2016年9月，租金支付至2016年7月。2014年8月25日，丙公司向甲公司发出《通知函》，载明：双方租赁合同于2016年6月30日到期，由于该地块已被虹口区政府列入旧城区改造动迁范围，根据租赁合同的相关规定，双方合同将于2014年12月31日提前终止，请尽早做撤离的各项准备工作，按时交还房屋。

2013年11月，丙公司与乙公司签订《租赁合同》，约定：丙公司将系争房屋建筑面积1,012平方米出租给乙公司用于市场；租赁期限自2013年11月10日至2014年11月9日；房屋被依法拆迁或被依法征收征用，本合同自行终止，互不承担违约以及补偿责任。租赁期限届满后，乙公司与丙公司未继续签订书面的租赁合同，乙公司继续使用系争房屋经营至2017年7月。2014年8月25日，丙公司向乙公司发出《通知函》，载明：双方租赁合同于2014年11月9日到期，由于该地块已被虹口区政府列入旧城区改造动迁范围，双方合同到期后不再续签租赁协议，请乙公司尽早做撤离的各项准备工作，按时交还房屋。2015年1月26日，丙公司与乙公司签订《补充协议书》，约定：乙公司经营的菜市场，已于2015年1月1日起开始搬离，目前搬离完毕，丙公司将从乙公司租赁的厂房面积中扣除上述已搬离的面积，并同意将于2015年1月4日起扣除部分免收其租金；剩余的248平方米的门面厂房，租金继续支付，直至搬离。关于动迁补偿问题，丙公司将根据动迁公司评估的结果，按实给予乙公司在市场经营和装修方面的补偿。

2011年3月，乙公司与第三人、案外人饶某某签订《市场商铺租赁合同》，约定：乙公司出租给第三人、案外人系争房屋的A1、A2部位，租赁期限从2011年5月5日至2016年5月5日；房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁许可范围的，所造成属于第三人、案外人的经济损失，由动迁方按国家政策执行赔偿。租赁期限届满后，乙公司与第三人未继续签订书面的租赁合同，第三人继续使用系争房屋至2017年7月。

此外，2017年4月18日，丙公司起诉甲公司房屋租赁合同纠纷一案，要求甲公司立即返还系争房屋，并支付2016年8月1日起至返还房屋之日止的房屋占有使用费。经法院主持调解，当事人于2017年7月12日自愿达成如下协议：一、甲公司于2017年7月31日前携物迁出系争房屋二楼，并将该房屋交还给乙公司；如果甲公司未按约交还系争房屋，则需支付2016年8月1日起至其返还房屋之日止的房屋使用费10万元；二、双方就本案无其他争议。

2017年4月18日，丙公司起诉乙公司房屋租赁合同纠纷一案，要求乙公司立即返还系争房屋厂房；并支付拖欠的房屋租金和物业管理费、违约金以及房屋使用费等。法院依法通知第三人参加诉讼，经法院主持调解，当事人自愿达成如下协议：一、乙公司于2017年12月31日前支付欠付的房屋租金、物业管理费及房屋使用费共计22万元；二、双方就本案无其他争议。

另查明：2014年3月31日，上海市虹口区人民政府作出《房屋征收决定》，系争房屋被列入征收范围。2016年8月16日，被告与征收人上海市虹口区住房保障和房屋管理局、征收实施单位上海市虹口第一房屋征收服务事务所有限公司签订了三份《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》（征收编号分别为187084、187085、187086，以下简称187084、187085、187086号征收协议）。根据187084号征收协议，房屋认定建筑面积366平方米，未认定建筑面积6.70平方米；并据此确定房屋价值补偿款、停产停业损失、各类补贴奖励包括按期签约搬迁奖励费、搬场费用补贴、非居装潢补贴、未认定建筑面积残值补偿款若干。根据187085号征收协议，房屋认定建筑面积927平方米，未认定建筑面积268.50平方米；并据此确定房屋价值补偿款、停产停业损失、各类补贴奖励包括按期签约搬迁奖励费、搬场费用补贴、非居装潢补贴、未认定建筑面积残值补偿款若干。根据187086号征收协议，房屋认定建筑面积1184.35平方米，未认定建筑面积387.15平方米；并据此确定房屋价值补偿款、停产停业损失、各类补贴奖励包括按期签约搬迁奖励费、搬场费用补贴、非居装潢补贴、未认定建筑面积残值补偿款若干。

甲公司认为系争房屋中甲公司承租部分的征收补偿利益中的停产停业损失、装潢补偿、按期搬迁奖、搬迁费用补贴应归甲公司所有，因为是甲公司在实际经营，故起诉要求丙公司支付动迁款1,690,500元。

乙公司认为系争房屋中乙公司承租部分的征收补偿利益中的停产停业损失、装潢补偿、按期搬迁奖、搬迁费用补贴应属于乙公司所有，故起诉要求丙公司支付动迁款4,547,534.30元。

第三人认为系争房屋中其承租部分的征收补偿利益中的停产停业损失、装潢补偿、按期搬迁奖、搬迁费用补贴应属于第三人所有，故起诉要求丙公司支付动迁款967,368元。

丙公司的抗辩主张为：甲公司、乙公司以及第三人并非法定征收人,无权主张征收利益；原告和第三人认为的停产停业损失应当归属其所有的主张无事实和法律依据；在房屋被依法征收后丙公司无法继续获得租金收入，因此相应的经营损失系补偿丙公司丧失租金收入的经营损失；甲公司、乙公司正常使用租赁房屋至租赁合同有效期届满，不存在经营损失；两原告以及第三人没有举证证明所谓的装修损失；第三人与乙公司之间存在租赁关系，与丙公司之间无任何法律关系，故要求驳回全部诉讼请求。

【主要争议焦点】

丙公司是否应当支付补偿款？

【法律分析】

法院认为，本案中，系争房屋权利人为被告丙公司，系争房屋征收所得利益应归丙公司所有。两原告系基于其各自与被告的房屋租赁关系使用系争房屋经营，第三人系基于其与乙公司的转租合同关系使用系争房屋经营，现两原告与被告签订的房屋租赁合同及第三人与乙公司签订的转租合同均已到期，系争房屋于2014年3月31日被征收，征收协议签订于2016年8月16日，而两原告、第三人在租赁合同期限届满后均继续使用系争房屋，故系争房屋被征收并未影响两原告及第三人经营使用系争房屋，两原告及第三人作为承租人租赁使用系争房屋的目的已经实现。两原告与被告之间均有关于系争房屋被征收后给予补偿的合同约定，但具体金额均属约定不明，故被告应分别给予两原告适当补偿，具体金额由法院根据实际情况予以酌定。第三人诉请无事实和法律依据，法院不予支持。

【裁判结果】

一、被告丙公司应于本判决生效之日起10日内支付原告甲公司征收补偿款50万元；

二、被告丙公司应于本判决生效之日起10日内支付原告乙公司征收补偿款100万元；

三、驳回第三人的诉讼请求。

【启示建议】

本案纠纷产生的原因为出租人与承租人对于征收补偿款的享有以及租赁合同的相关约定的理解与适用发生争议。案件中租赁房屋的征收发生在租赁合同期限内，但承租人在租赁合同期限届满后仍继续使用租赁房屋，因此出租人认为征收未对承租人造成任何影响、其对于征收补偿款没有任何权利；而承租人认为出租人与征收方签订的征收协议中涉及承租部分的停产停业损失、装潢补偿、按期搬迁奖、搬迁费用补贴是补偿承租人的损失，应归承租人所有。法院根据租赁合同中对于动拆迁补偿的约定以及出租人实际获得的动拆迁补偿款的项目以及金额，酌定承租人可获得的补偿款。为减少争议，出租人在签订租赁合同时应当明确有关的动拆迁补偿款的归属和明细，以减少后续的争议和纠纷。

【相关规定】

《中华人民共和国民法总则》

第三条  民事主体人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。

（现为：《中华人民共和国民法典》第三条）