【案例宗旨】

因出租房屋拆迁，出租人与承租人就租赁合同解除以及补偿问题未能达成一致。承租人主张赔偿装修损失、搬迁费及经营损失等，法院依据合同履行情况、乙方实际经营情况和市场因素等，根据公平原则判定出租人赔偿承租人的装修损失等。

【案情简介】

原告（反诉被告）：甲公司

被告（反诉原告）：乙公司

2012年5月，上海市天钥桥路XXX号房屋登记权利人为案外人丙公司，其中包括666号3幢全幢1096.26平方米、666号6幢全幢814.51平方米等共计总面积145615.13平方米。案外人丙公司将上述场地授权甲公司经营管理。审理中，双方均确认本案租赁合同所涉租赁位置为上海市天钥桥路XXX号房屋不动产权证书宗地图中标号“(6)”的建筑(注：双方已在不动产权证宗地图中以黑色笔描出，并已签字确认)。

2013年4月19日，甲公司和乙公司签订《租赁合同》，约定：一、租赁房屋，甲公司将所属的天钥桥路XXX号6幢(房屋类型体育馆，房屋用途体育)建筑面积约640平方米房屋租赁给乙公司使用。租赁期限10年，2013年5月1日起至2023年4月30日。2013年5月1日至2013年11月30日为免租金期，本租赁合同项下租金起算日为2013年12月1日，在租金起算日前，乙公司使用租赁房屋进行经营前的设计和装修的，甲公司免收租金。二、2013年12月1日至2016年4月30日，每月租金10万元；2016年5月1日至2019年4月30日，每月租金11万元；自2019年5月1日起至2022年4月30日止，每月租金12万元；……。租赁期间乙公司需先付后租，租金每个月承付一次，在每月15日前由乙公司向甲公司支付该月租金，甲公司收到乙公司租金后7日内开具有效足额的发票予乙公司。四、乙公司应于本合同签署同时向甲公司支付25万元定金，至本合同租赁期限起始日，乙公司先期支付甲公司的25万元定金转作乙公司支付甲公司的押金。租赁期限届满，若乙公司不再续租，且无违约行为并依约返还房屋的，甲公司应将押金退还乙公司。八、租赁期限内，双方有正当理由需提前终止合同的，应提前三个月以书面形式向对方提出，经双方同意后，可协商终止合同和善后事宜。租赁期限内，因一方违约导致守约方单方面提前终止合同的，违约方应按相当于该违约行为发生当年度约定租金总额之50%金额向守约方支付违约金，并赔偿守约方由此遭致的全部经济损失。租赁期限内，除一方违约情形外，任何一方未经对方同意单方面终止合同或以其行为表明其不履行合同的视为违约，违约方应按相当于该违约行为发生当年度约定租金总额之50%金额向守约方支付违约金，并赔偿守约方由此遭致的全部经济损失。九、本合同的不可抗力系指一方不能预见、避免或控制，造成无法履行本合同项下义务的：……(3)政府行为(含政府颁发指令性规定及政策或法律变更)。遇有上述不可抗力的一方应立即以书面形式通知另一方，并在15日内提供不可抗力详情及有效证明文件，双方视不可抗力对本租赁合同影响程度中止或终结本合同。如遇政府或甲公司上级部门在甲公司所在地举办大型活动或有临时特殊规定而影响本合同履行的，视为不可抗力事件，乙公司必须服从甲公司的临时安排。十一、租赁期限届满或本合同终止，乙公司应不迟于在其后5个工作日内迁离租赁房屋，将租赁房屋返还给甲公司并通过甲公司验收。若乙公司未能依上述约定期限返还房屋的，则乙公司应按相当于该年度双方约定日租金的3倍金额按日向甲公司支付超期占用费，并赔偿甲公司由此造成的损失。双方确认，本合同项下租赁期限届满或本合同终止，租赁房屋内所有附着物、装修(装饰)归属甲公司，且甲公司无须就此给乙公司补偿。合同另有其他约定。

2013年4月22日，甲公司和乙公司签订《补充协议书》，就《租赁合同》未尽事项达成补充协议：作为乙公司租用租赁房屋的对价组成部分，乙公司同意除租赁合同约定的房屋租金外，乙公司还应按以下约定价值向甲公司提供其经营产品，作为其支付予甲公司的实物租金：2013年5月1日至2018年4月30日，乙公司应每年向甲公司提供价值12万元的经营产品；2018年5月1日至2023年4月30日，乙公司应每年向甲公司提供价值15万元的经营产品。上述实物租金具体支付品种、时间和方式由甲乙双方另行约定。本补充协议未涉及内容均以租赁合同约定为准。

2013年5月30日，乙公司支付租赁押金25万元。

2015年3月2日，甲公司和乙公司签订《场地临时使用协议书》，约定：甲公司同意在其现有地下停车库员工更衣室内划出约60平方米场地供乙公司装修成男女更衣室临时使用，作为乙公司使用该场地的补偿，乙公司同意在上述场地使用期内每月向甲公司提供价值2000元的经营产品，按乙公司的批发价提供实物，上述实物租金具体支付品种、时间和方式由甲乙双方另行约定。该场地使用具有临时性，且该等场地不作为《租赁合同》项下甲公司出租房屋的组成部分，在甲公司收回场地的情形下，自乙公司搬离甲公司场地后的次月起，乙公司无需再向甲公司提供本协议约定的经营产品。

2017年1月12日，上海市规划和国土资源管理局的《复函》确定甲公司出租的场地上的部分建筑需要拆除。

2017年3月、4月左右，甲公司委托某评估公司对乙公司承租房屋进行装修等评估。乙公司亦与该评估公司进行了多次沟通。

2017年6月6日，上海市体育局向甲公司发函，要求甲公司向相关建筑内的租户说明情况，并要求租户限期搬离。

2017年6月28日，甲公司向乙公司函告知其关于承租场地拆迁事宜。

2017年7月17日，乙公司回函给甲公司表示同意搬离，但不认可装修评估结果，希望重新进行评估。

2017年7月18日，甲公司向乙公司发送《关于解除(终止)合同的函》解除双方之间的租赁合同，要求乙方限期搬离。

2017年11月9日，乙公司向甲公司发函称，此前两次发函指出租赁物业面临强拆，城管人员带着工程队在租赁物业门口搭起脚手架、拉起围墙，严重影响了乙公司正常营业，要求甲公司立即拆除或协调拆除围墙，并保留追究因搭建围墙对乙公司造成损失的权利。

2017年12月4日，乙公司向甲公司发送两份函件，涉及上述围墙拆除一事，同时就其搬离租赁物业的损失赔偿事宜，希望与甲公司继续协商赔偿金额，尽早达成赔偿方案。乙公司还表示之前双方过往支付租金均是乙公司收到甲公司开具的发票后再行支付，但自2017年7月起未再收到发票，导致乙公司无法支付后续租金。

2018年5月，乙公司将地下车库更衣室返还甲公司。

目前，租赁房屋仍由乙公司控制。最初房屋外并无围墙，现房屋外有围墙。

后甲公司向法院起诉，要求确认双方之间的房屋租赁合同解除，乙公司立即搬离承租场地，支付拖欠的租金、实物租金、房屋占有使用费等，并注销工商登记信息。

乙公司抗辩称有关部门的《复函》中并未提及清退被告公司或拆除被告承租的建筑物，且该函并非政府颁发的指令性规定或政策或法律变更，不符合合同约定的政府行为定义。《复函》如果适用于被告承租建筑，则可以证明原告早已知晓该建筑不可作商用而与被告签订长达十年的租赁合同，《复函》要求改变体育设施非体育功能使用，不符合不可预见要素。原告作为有关政府部门的下属单位，属于政府的延伸，清退租户行为不能视为独立平等的合同双方由于政府行为而需要终止合同。若该清退行为被认定为依据政府命令，则实质是政府一方自行颁布命令进行清退，又同时主张不可抗力，对被告极其不公。因此，甲公司单方解除合同属于违约。关于拖欠的相关费用，乙公司抗辩称因合同不应解除，乙公司按照合同履约，不存在房屋占有使用费等费用，且甲公司未向乙公司明确乙公司需要提供的实物清单，因此乙公司无法向甲公司支付实物租金。此外，因甲公司擅自在乙公司的经营场所外搭建围墙，严重影响了乙公司的经营，给乙公司造成了重大损失。鉴此，乙公司提出反诉，要求甲公司支付违约金，赔偿装修费、搬迁损失、经营性损失等，并要求甲公司退还押金。

对于乙公司的反诉，甲公司抗辩称甲公司解除合同是因为政府行为(包括指令性文件)的不可抗力，并不是原告主动所为，且原告也多次发函通知被告，原告尽到了通知义务、证明义务，双方还就解约与赔偿事宜进行了积极协商与评估，原告还帮助被告寻找其他租赁物业。原告提前解除合同具有合同依据和法律依据，不构成违约。如法院认定原告存在违约，被告的违约金计算符合双方约定,但被告不能既主张违约金、又主张各项损失。被告主张的各项损失无相关依据，金额远远超过了原告订立合同时可以预见的范围。若原告存在违约，被告亦应采取行为防止损失扩大，且据甲公司了解，政府搭建围墙系因被告未经审批擅自搭建大屏幕所致，与甲公司无关。

一审法院根据证据对案件做出判决，支持甲公司的部分诉请和乙公司的部分反诉请求。其后乙公司不服一审判决提出上诉，要求撤销一审判决部分内容。

二审中，双方当事人没有提交新证据，围绕现有事实证据以及相关法律规定展开讨论。二审法院经审理，对一审查明的事实予以确认，就案件有关争议点展开讨论。

【主要争议焦点】

甲公司是否需向乙公司支付违约金、赔偿乙公司的损失？

【法律分析】

一审认为，本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告均系具有独立法人资格的有限责任公司，双方作为平等主体间签订的租赁合同及补充协议，系双方真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应恪守履行。本院认为，两份函件中的指令属于租赁合同约定的不可抗力中的政府行为。因上述政府行为，导致双方租赁合同无法继续履行，原、被告因此就租赁合同解除及赔偿等事宜多次进行磋商，原告于2017年6月28日发函要求被告停止营业并提供了市体育局函件、于2017年7月18日发函要求于同月31日解除合同，符合合同约定，于法有据。故本院对原告要求确认租赁合同、补充协议书于2017年7月31日解除、要求被告搬离租赁物业的请求予以支持。租赁合同系因不可归责于双方的事由而提前解除，故对被告反诉要求原告支付违约金的请求不予支持。被告反诉要求“确认原告解除租赁合同缺乏法律、合同依据，构成违约”仅系其抗辩意见，并非独立的诉讼请求，本院亦不予采信。

关于被告反诉主张的有关损失。租赁合同虽约定在前述不可抗力的情况下可以提前解除合同，但对于提前解除合同的后果如何处理并无约定。现租赁合同因不可归责于双方的事由而提前解除，则对于被告因此所受的损失，应根据公平原则由原、被告合理分担。其中搬迁损失、租金差额损失、经营性损失，鉴定单位已经出具报告并对当事人的异议作出解释；对于装修残值损失，被告对鉴定方法、鉴定程序、折旧率等提出的异议，鉴定单位均予以答复，据此，本院采纳第一种鉴定意见。参照鉴定意见，搬迁损失为252,650元+342,000元=594,650元，装修残值损失为(6,140,475元+202,281元)*(1-50.18%)=3,159,961.04元，经营性损失3,243,104.01元，租金差额损失1,758,492.04元，被告所受各项损失相加合计为8,756,207.09元。综合考虑本案审理查明的事实、双方陈述的情况以及原、被告因租赁合同提前解除而受到影响的程度，本院酌情确定由原告补偿被告60%的损失共计5,253,724.25元。对于搭建围墙给被告造成的经营损失及品牌价值减损损失，被告未能提供证据证明围墙系原告搭建及因此造成的损失，且被告虽申请对该项损失进行鉴定，但却未向鉴定机构提交任何资料而导致无法进行鉴定，故本院对被告的该项请求不予支持。

二审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》及《补充协议书》均系双方当事人的真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，双方当事人均应恪守。二审中，双方当事人对于涉案租赁合同及补充协议书于2017年7月31日解除均不持异议，本案二审的争议在于：一、租赁合同及补充协议书解除的原因及责任，被上诉人是否构成擅自解约；二、合同解除的后果处理，被上诉人主张的实物租金、超期占用费以及上诉人主张的各项损失应如何认定。

针对解除合同产生的责任，法院认为当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。双方在租赁合同第九条中约定了可以终结本合同的“不可抗力”情形，其中第（3）项约定将政府行为（含政府颁发指令性规定及政策或法律变更）视为不可抗力。根据本案所查明的情况，上海市规土局、上海市体育局在下发的函件中对该区域的建设和原有租赁商户的清退均作出了明确的指示，根据函件要求，本案租赁房屋亦在拆除范围内，本案租赁合同显然因此而无法继续履行。故本案属于租赁合同约定的“不可抗力”中“政府行为”的情形，被上诉人有权根据合同约定向上诉人发函解约，其行使解除权具有合同依据，并不构成违约擅自解除合同。上诉人主张“政府行为”仅限于指令性规定及政策或法律变更的情形，与双方的约定不符，一审认定本案租赁合同及补充协议系不可归咎于双方过错而解除，并无不妥，本院予以支持。上诉人主张被上诉人违约擅自解除合同，缺乏依据，故其要求被上诉人支付违约金的反诉请求，本院不予支持。

【裁判结果】

一审法院判决：

一、确认甲公司与乙公司于2013年4月19日就天钥桥路XXX号6幢房屋签订的租赁合同、于2013年4月22日签订的补充协议书于2017年7月31日解除；

二、乙公司于本判决生效之日起十五日内搬离上海市天钥桥路XXX号6幢房屋并将上述房屋返还甲公司[具体位置以双方在不动产权证宗地图中确认的为准]；

三、乙公司于本判决生效之日起十五日内支付甲公司2017年7月的租金110,000元；

四、乙公司于本判决生效之日起十五日内支付甲公司截至2017年7月31日的实物租金329,177元；

五、乙公司于本判决生效之日起十五日内支付甲公司占用费[按每日4010.96元的标准，自2017年8月8日起计算至2018年5月31日止；按每日3945.20元的标准，自2018年6月1日起计算至乙公司实际搬离返还房屋之日止]；

六、甲公司于本判决生效之日起十五日内补偿乙公司损失5,253,724.25元；

七、甲公司于本判决生效之日起十五日内返还乙公司押金250,000元；

八、驳回甲公司的其余诉讼请求；

九、驳回乙公司的其余反诉请求。

二审法院判决：

一、维持一审法院民事判决第一、二、三、四、七项；

二、撤销一审法院民事判决第八、九项民事判决；

三、变更一审法院民事判决第五项为：乙公司于本判决生效之日起十五日内支付甲公司占用费[按每日1,002.50元的标准，自2017年8月8日起计算至2018年5月31日止；按每日986.25元的标准，自2018年6月1日起计算至乙公司实际搬离返还房屋之日止]；

四、变更一审法院民事判决第六项为：甲公司于本判决生效之日起十五日内补偿乙公司损失7,458,965.39元；

五、驳回甲公司的其余诉讼请求；

六、驳回乙公司的其余反诉请求。

【启示建议】

本案纠纷源于出租房屋动迁问题，在实务操作中，出租人的诉讼请求主要为解除租赁关系，要求承租人返还承租房屋、支付房屋占用费及其他拖欠的费用；承租人的诉讼请求主要为要求出租人赔偿承租人的损失，如装修损失、停业损失等。在本案中，甲公司与乙公司在合同中明确约定房屋拆迁情况下的合同解除权，但未约定相关补偿，在此情况下，乙公司要求甲公司补偿装修损失、搬迁费等费用。因此在签订房屋租赁合同时，出租人应当与承租人明确约定承租人在房屋拆迁的情况下获得补偿的具体条件，另外，在补偿款的支付时间上，建议出租人在合同中明确仅在其获得相关补偿款后才向承租人支付约定的补偿。

【相关规定】

《中华人民共和国民法总则》

第六条  民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。

第七条  民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。

（现为：《中华人民共和国民法典》第六条、第七条）

《中华人民共和国合同法》

第五条  当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。

（现为：《中华人民共和国民法典》第六条）

第八条  依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

依法成立的合同，受法律保护。

（现为：《中华人民共和国民法典》第四百六十五条 依法成立的合同，受法律保护。

依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。）

第六十条  当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

（现为：《中华人民共和国民法典》第五百零九条）

第九十三条第二款  当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。

（现为：《中华人民共和国民法典》第五百六十二条  当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。）

第九十六条  当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。

法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。

（现为：《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第一款 当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。）

第九十七条  合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

（现为：《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款  合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。）

第一百一十七条  因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。

本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。

（现为：《中华人民共和国民法典》第五百九十条  当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任。）