【案例要旨】

房屋租赁合同终止后租户拒不返还房屋引发的诉讼是房屋租赁合同纠纷中最常见的一类。在此类诉讼案件中，出租人的诉讼请求多为要求承租人搬离或者返还房屋，并支付房屋占有使用费，部分案件出租人依据租赁合同约定诉请承租人支付逾期搬离违约金。针对出租人的诉请，大部分承租人均表示曾向出租人申请续租，双方就租金进行过磋商，但未就租金达成一致；承租人要求继续承租。

本案重点在于承租人主张出租人在租期届满后仍在收取租金，双方构成事实租赁，形成不定期租赁关系，仍应按原合同约定的租金标准支付租金，而出租人主张应按合同约定的合同终止后的房屋占用费标准收取。故本案对于合同终止后房屋占用费的支付标准具有一定参考意义。

【案情简介】

原告：甲公司

被告：乙公司

2011年9月30日，甲公司作为出租方，与作为承租方的乙公司，签订《房屋租赁合同》，该合同主要约定以下内容：甲公司出租主厂房二、三、四层及夹层房屋给乙公司使用，该房屋原为生产厂房，乙公司自2005年10月1日起使用该房屋，乙公司向甲公司承诺该房屋作为与乙公司营业范围有关的花卉、观赏鱼、鸟、日用百货等用途使用；租赁期自2011年10月1日至2014年9月30日止，租赁期满乙公司应如期返还租赁房屋，若乙公司需继续承租的，则应于租赁期满前三个月，向甲公司提出续租书面要求，如乙公司已按期、足额付清本合同项下所有款项，且甲公司愿意继续出租的，则在同等条件下乙公司有优先承租权，甲乙双方重新签订租赁合同；乙公司同意如乙公司不按时支付租金20天以上或不履行合同规定，甲公司有权终止合同；乙公司应在租赁期满或本合同提前终止后10日内付清该合同项下所有款项并将该房屋交还甲公司，由此发生的费用由乙公司支付，未经甲公司书面同意逾期返还该房屋的，每逾期一日，乙公司每日应按1.80元/平方米向甲公司支付该房屋占用期间的使用费；租赁期内，若乙公司未足额支付租金或欠缴水电煤等费用的，乙公司应向甲公司按月租金的双倍支付违约金。

2016年9月7日，甲公司委托律师向乙公司出具《律师函》，敦促乙公司将房屋及场地恢复原状后予以归还，并同时承担占有使用费用；另有部分租赁尚未到期，但乙公司长期拖欠租金，故通知解除相关租赁合同，并敦促乙公司将房屋及场地恢复原状后予以归还；对于各份租赁合同到期前、解除前已产生的全部欠缴租金、违约金等，敦促乙公司一并结清。

后乙公司未搬离，甲公司向法院提出诉讼请求判令：一、乙公司搬离上海市万航渡后路33号五层钢砕结构厂房的二、三、四层及夹层房屋（以下称“万航渡后路主厂房二、三、四层及夹层房屋”），并将该承租房屋返还甲公司；二、乙公司向甲公司支付欠缴的租金人民币881,400元（以下币种均为人民币）；三、乙公司向甲公司支付逾期搬离占有使用费（按照每日1.80元每平方米的标准,自2014年10月1日计算至乙公司将房屋完全交还甲公司之日止）；四、判令乙公司向甲公司支付违约金527,800元，请求法院判如所请。

【主要争议焦点】

一、双方约定的租赁期满后，承租人并未归还房屋，仍继续实际使用，出租人也收取了相关租金，对租赁期满后是否仍继续履行租赁协议存在争议。

二、房屋占用费为日租金两倍的标准是否过高，法院是否会进行调整。

【法院认为】

应结合场地内相关房屋的使用现状及租金给付情况综合考虑。乙公司承租房屋统一用于经营花鸟市场，其中主厂房一层、五层房屋的租赁期限均至2016年10月2日止；而乙公司在本案租赁房屋的租赁期满后，仍继续向甲公司支付款项。故双方在租赁期满后仍继续履行协议，与上述情况基本吻合，法院认定双方仍继续履行上述租赁协议，双方成立事实上的不定期租赁关系，上述租赁协议的约定仍适用于双方的租赁关系。

双方在协议中约定若乙公司逾期交还房屋，“每逾期一日，乙方每日应按1.80元/平方米向甲公司支付该房屋占用期间的使用费”，该占有使用费的标准远高于租金标准，带有违约惩罚性质，考虑到双方在协议中另有逾期给付租金的违约责任，故法院酌情调整占有使用费的标准与协议解除前的租金标准一致。

【裁判结果】

一、乙公司应于本判决生效之日起十日内向甲公司返还房屋；

二、乙公司按合同约定租金标准支付2016年12月6日前的租金；

三、乙公司按合同约定租金标准支付房屋占用费；

四、乙公司承担逾期支付租金的违约金（法院酌情调整为月租金标准的一倍数额）。

【启示建议】

针对合同终止后租户拒不返还房屋引发的纠纷，法院一般会结合出租人与承租人租赁合同的约定以及租赁合同终止后双方的具体行为对双方的租赁关系进行判断。如确有证据证明出租人在租赁合同到期后仍收取租金，法院会认定出租人与承租人构成事实租赁关系且租赁期限为不定期；否则，法院一般会支持出租人要求承租人搬离或者返还房屋的诉请。

关于占有使用费问题，部分法院认可租赁合同中约定的“按照日租金两倍支付房屋占用费”的标准，不认为过高；部分法院认为该房屋占用费标准具有违约惩罚的性质，应参照违约金的认定标准，对于过高的部分予以调整。根据已有判例，以上两种认定均普遍存在，尚未形成统一的裁判规则。

综上，建议如下：

（1）鉴于《中华人民共和国民法典》已经明确规定了承租人的优先续租权，建议出租人在《租赁合同》中明确约定租赁到期后承租人行使优先续租权的条件和程序，以及何种情形下视为承租人放弃优先续租权、不再续约。

（2）如出租人同意续约的，建议出租人尽可能提前启动与承租人续约谈判的时间，以便双方可以拥有充足的磋商时间，避免在租赁期限届满甚至届满后仍在进行磋商的情形出现。

（3）如出租人不同意续约，或者续约谈判失败，出租人应避免在租期届满后仍然收取承租人租金或者仍然同承租人就续约问题进行磋商的情形出现，以免被认定为双方构成事实租赁关系。

（4）如出租人欲自行收回房屋，应做好相应的证据保全工作，包括妥善保存律师函妥投的证据，对承租人在房屋内的遗留物品仔细清点及妥善保存，避免因此给承租人造成损失。

【相关规定】

《中华人民共和国民法典》

第七百三十四条  租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。

租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。