【案例宗旨】

承租人未经出租人同意擅自解约或者撤铺，虽违约方不享有合同解除权，但司法实务中会允许承租人在符合一定条件下解除房屋租赁合同，出租人可主张其合同履行及解除后的违约责任。此外，为防止损失扩大，在承租人逃铺后，出租人应尽快收回房屋，重新招租利用。

【案情简介】

原告：甲公司

被告：乙公司、乙公司杨浦分公司

2012年2月21日，甲公司与乙公司签订《房屋租赁合同》，约定被告乙公司承租系争房屋，租期2012年6月1日至2022年5月30日；房屋用途餐饮；租金收取采用固定租金与月提成租金以金额高者作为当月租金；合同还对违约情形、解除合同条件等作出约定。合同签订后，由乙公司杨浦分公司实际使用系争房屋。

2016年7月30日，乙公司发函甲公司，载明由于市场原因，营业绩每况愈下，已陷入亏损困境，现正在积极整改，重点在八月份处理与甲公司的租金等应付款项事宜。

2017年7月11日，甲公司发函给乙公司杨浦分公司载明，自2016年5月以来，每季度的租金乙公司杨浦分公司都一直长期拖欠后，经甲公司多次催讨方予支付，鉴于此拖欠租金的行为，甲公司有权根据《房屋租赁合同》第4.3条的约定解除合同。且乙公司杨浦分公司已构成重大违约，请于2017年7月20日将拖欠的房租、水电费及相应的违约金一并支付给甲公司。近期鉴于乙公司出现负面新闻，经营状况严重恶化，要求增加履约保证金300万元。

2017年7月13日，乙公司回函，载明乙公司正努力筹措应付款，但是因为账目亏损，望甲公司谅解，对于增加履约保证金无法接受。

2017年11月13日，甲公司向乙公司、乙公司杨浦分公司发函，载明2017年11月1日至2018年1月31日的租金至今未付。乙公司杨浦分公司拖欠员工2017年8月至同年10月工资，店门张贴劳动争议的开庭公告。2017年10月2日，乙公司、乙公司杨浦分公司的供应商至系争房屋讨债、示威静坐，讨债行为之后时有发生，影响甲公司对于园区的管理经营。乙公司杨浦分公司的工作人员袁某于11月2日向甲公司表明无力继续经营杨浦店。希望乙公司、乙公司杨浦分公司对违约行为、与供应商及员工之间的纠纷积极采取措施。

2017年11月20日的《证明》载明，因乙公司未如月支付拖欠乙公司杨浦分公司员工的工资，为维护社会和谐稳定，避免形成群体性事件，现决定以现金形式借给乙公司代表人袁某174,034.63元，用以垫付给乙公司44名在册员工2017年10月份工资。垫付的工资现场由杨浦区定海警署和杨浦区定海劳动监察大队见证。甲公司在《证明》上盖章，见证人杨浦区定海警署警员、杨浦区定海劳动监察大队监察员签字。杨浦店10月份工资明细有员工领取工资金额及签字。

2017年11月29日再次形成《证明》，载明因被告乙公司未如月支付拖欠乙公司杨浦分公司员工的工资，为维护社会和谐稳定，避免形成群体性事件，现决定以现金形式借给乙公司代表人袁某322,692.2元，用以垫付给乙公司37名在册员工2017年8月份及9月份工资。发放垫付的工资现场由杨浦区定海警署和杨浦区定海劳动监察大队见证。甲公司在证明上盖章，见证人杨浦区定海警署警员、杨浦区定海劳动监察大队监察员签字。

2017年11月25日，乙公司将婚庆所得收益102,736.3元作为返还部分垫付工资。

2017年11月27日，乙公司杨浦分公司发函给甲公司，载明感谢甲公司帮助垫付工资，就目前状况，乙公司已经无力持续经营，故向甲公司提出转让意向。

2017年11月29日，乙公司杨浦分公司在系争房屋门外张贴两张《通知》，一张《通知》载明：“接公司通知即日起本店营业整顿！请各位员工暂时回住所耐心等待！请相互转告”。另一张《通知》载明：“乙公司上海杨浦分公司即日起因停业整顿暂停营业，后续营业时间待定”总经理袁某在两张通知下方签字。

2017年11月30日，甲公司向被告甲公司发出《关于解除房屋租赁合同的通知函》，载明两被告承租系争房屋经营餐饮，但是总是迟延支付房租、能源费等各项合同约定的费用，并且拒绝上传营业数据，无法按照月固定租金与月提成租金取其高的方式收取租金。甲公司多次要求乙公司、乙公司杨浦分公司纠正违约行为，两公司均不予理睬，2017年11月房租及2017年10月、11月各项费用至今未付。两公司拖欠供应商、员工工资的行为，政府部门多次介入，给园区管理造成混乱，甲公司也为两公司垫付3个月的员工工资。2017年11月27日，乙公司杨浦分公司正式表示无力经营，没有经营资金，并在杨浦区店门口张贴停业公告，同时遣散员工离开。基于上述情况，甲公司根据法律规定和合同约定解除双方的《房屋租赁合同》，并追究两公司的违约责任。该份函件甲公司于2017年12月1日以挂号信形式邮寄给乙公司，2018年1月8日逾期退回。

之后，甲公司向法院提出诉讼请求：1.解除甲公司与乙公司于2012年2月21日签订的《房屋租赁合同》；2. 乙公司、乙公司杨浦分公司搬离上海市杨浦区杨树浦路XXX号10号楼1层局部，2、3层全部(以下简称系争房屋)；3. 乙公司、乙公司杨浦分公司支付甲公司2017年11月租金361,404.75元；4. 乙公司、乙公司杨浦分公司支付甲公司自2017年12月1日起至乙公司、乙公司杨浦分公司实际搬离之日止，按照361,404.75元每月计算的房屋使用费；5.乙公司、乙公司杨浦分公司支付甲公司2017年10月至2017年11月期间的水、电费84,082.28元；6.乙公司、乙公司杨浦分公司赔偿甲公司装修费1,000,000元；7.乙公司、乙公司杨浦分公司支付甲公司迟延付款违约金520,596.21元；8.乙公司、乙公司杨浦分公司支付甲公司因其过错提前解约违约金1,807,023.75元。9.乙公司、乙公司杨浦分公司支付甲公司为其垫付的工资款393,990.53元。

乙公司、乙公司杨浦分公司未出庭应诉并进行答辩。

【主要争议焦点】

甲公司合同解除是否成立？乙公司、乙公司杨浦分公司是否应向甲方支付租金、垫付费工资并承担违约责任？

【法律分析】

原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应恪守。根据合同约定，被告甲公司无正当理由，拖欠房租、物业管理费、能源费及其他应付费用六十天以上的，属于违约，应当承担损害赔偿责任，情节严重的，原告有权解除合同。2016年5月以来，两被告多次拖延支付租金，且2017年经营状况恶化，后出现供应商、员工上门示威静坐，讨要货款、工资的情形。2017年11月13日，原告发函要求两被告支付拖欠租金等均未果。乙公司杨浦分公司于2017年11月27日发函告知原告公司已无力继续经营，并于2017年12月1日正式停业。现原告要求合同于该日解除。本院认为，两被告支付租金至2017年10月31日，虽然两被告拖欠租金时间未满六十天，但根据法律规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同，原告要求行使法定解除权，于2018年12月1日解除《房屋租赁合同》，于法有据，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。两被告对合同项下权利义务共同承担责任，故合同解除后，两被告应当搬离系争房屋、付清欠付的租金、房屋使用费、水电费并承担违约责任。关于装修费，本院认为，根据合同约定，被告甲公司对系争房屋聘请第三方装修，原告向第三方支付装修费200万元，如因被告甲公司违约解除合同，两被告应当支付按照10年均摊后的剩余价值赔偿装修费。原告实际支付系争房屋装修费2,000,000元，现原、被告之间的《房屋租赁合同》履行5年，原告主张装修费1,000,000元符合合同约定，本院予以支持。关于提前解约违约金及迟延付款违约金，本院认为，两项违约金均系对被告的违约措施，原告表示择其高者，合同约定因被告甲公司违约解除合同需支付每提前一年支付一个月租金的违约金，现双方的合同提前5年解除，原告主张提前解约违约金之诉请，于法有据本院予以支持。关于原告垫付的工资款，本院认为，两被告拖欠员工工资致使员工罢工，在系争房屋静坐示威，引发社会矛盾，在相关政府部门的见证下，原告作为国际时尚中心园区的管理者先行垫付拖欠的员工工资，化解纠纷，并保证预定的婚宴如期举行。原告主张两被告向其支付的垫付工资，于法不悖，本院予以支持。为避免当事人讼累，本院对租赁保证金的返还一并处理，原告应于两被告结清欠付的费用后返还给两被告。

【裁判结果】

一、原告甲公司与被告乙公司就上海市杨浦区杨树浦路XXX号10号楼1层局部，2、3层全部房屋签订的《房屋租赁合同》于2017年12月1日解除；

二、被告乙公司、乙公司上海杨浦分公司应于本判决生效之日起十日内搬离上海市杨浦区杨树浦路XXX号10号楼1层局部，2、3层全部房屋；

三、被告乙公司、乙公司上海杨浦分公司应于本判决生效之日起十日内至支付原告甲公司2017年11月的房屋租金361,404.75元；

四、被告乙公司、乙公司上海杨浦分公司应于本判决生效之日起十日内至支付原告甲公司2017年12月1日起至搬离上海市杨浦区杨树浦路XXX号10号楼1层局部，2、3层全部房屋之日止，按照361,404.75元每月标准计算的房屋使用费；

五、被告乙公司、乙公司上海杨浦分公司应于本判决生效之日起十日内至支付原告甲公司2017年10月、11月的水、电费84,082.28元；

六、被告乙公司、乙公司上海杨浦分公司应于本判决生效之日起十日内至支付原告甲公司装修费1,000,000元；

七、被告乙公司、乙公司上海杨浦分公司应于本判决生效之日起十日内至支付原告甲公司违约金1,807,023.75元；

八、被告乙公司、乙公司上海杨浦分公司应于本判决生效之日起十日内至支付原告甲公司垫付员工工资393,990.53元；

九、原告甲公司应于本判决生效之日起十日内返还被告乙公司、乙公司上海杨浦分公司租房保证金344,195元；

十、原告甲公司其余诉讼请求，不予支持。

【启示建议】

经济大环境之下，因承租人经营不善，无法继续租用，故承租人在未经承租人同意或者未满足租赁合同约定的解除条件的，擅自逃铺或者单方发函解除租赁合同，提前终止履行合同的情况屡见不鲜。虽然违约方不享有解除权，但根据《全国法院民商事审判工作会议纪要（法[2019]254号）》第48条的规定，长期性合同如房屋租赁合同履行过程中形成合同僵局，应允许承租人有条件的提前解除合同，但承租人该承担的违约责任不因合同解除而免除或者减少。故在司法实践中，此种情况下，法院仍然会判决租赁合同解除，出租人可主张合同解除后的违约责任。

故为尽量规避风险、减少损失，出租人一方面是要对承租人进行资信调查，有条件地选择资信状况良好、租金支付能力较强的承租人；另一方面，也需要约定承租人支付适当、足额的租赁保证金，在承租人欠付租金、水电费，甚至欠付其供应商、员工工资的情况下，可直接以租赁保证金来进行冲抵，合同解除时也可以没收保证金，用以弥补租赁房屋腾空后闲置待租期间的租金损失。另外，也可增加履约担保，由承租人的法定代表人、股东对合同履行提供抵押担保或者保证担保，增加租金收偿的渠道。最后，在承租人已经逃铺、撤场的情况下，为及时止损，建议出租人在主动解除租赁合同后收回房屋，重新进行招租利用。

【相关规定】

《中华人民共和国合同法》

第九十四条  有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

（现为：《中华人民共和国民法典》第五百六十三条：

有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。）

第九十七条　合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。

（现为：《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款：

合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。）

第一百零七条　当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

（现为：《中华人民共和国民法典》第五百七十七条）

第二百二十六条　承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。

（现为：《中华人民共和国民法典》第七百二十一条）