【案例宗旨】

出租人未能提供出租房屋建筑许可证，且在一审法庭辩论终结前获得有效许可的，则该违建部分的租赁合同必然为无效合同。出租人未能取得建筑许可对外出租房屋的，合同无效，且原则上应当对合同无效所产生的损失承担主要过错责任。

【案情简介】

原告：甲公司

被告：乙公司

第三人：丙公司

第三人：罗某

第三人：贾某

2008年，甲公司与乙公司签订租赁合同，约定甲公司将系争房屋出租给乙公司，租赁期限为10年，租期自2008年3月1日至2018年2月28日，其中2017年3月1日至2018年2月28日租金为每月32,504元，乙公司在收到租金发票后，每月5日前足额付清，逾期三日以上的，甲公司向乙公司加收滞纳金，滞纳金以当月租金的5‰计收，甲公司向乙公司收取5万元作为押金，合同期满乙公司在付清全部租金及其他应付费用，甲公司应在十日内将押金退给乙公司，逾期退还押金的，则由甲公司向乙公司缴纳滞纳金，滞纳金每日按押金的5‰计。合同签订后乙公司支付押金5万元，并支付租金至2017年7月底。嗣后甲公司多次发函要求乙公司支付租金，并告知租赁合同到期后不再续约。但乙公司仍不拒不支付租金且继续占用该房屋。

2018年1月1日，乙公司与第三人罗某签订《承包经营合同》，约定由罗某承租系争房屋的中商业用房用于经营烟酒百货。同日，乙公司与第三人贾某签订租赁合同，约定由贾某承租逸仙路XXX号-3号房屋。

2018年10月24日，宝山区吴淞街道城市管理委员会向甲公司、乙公司及承租户出具告知书，告知收到本告知书之日起5日内提供该建筑的批准文件、建设工程规划许可证等，并于2018年11月8日前对违法建筑物内的人员、物品进行清场，并自行拆除违法建筑物和构筑物，逾期执行部门组织强行拆除。嗣后系争房屋部分被拆除。

后甲公司向诉至法院要求乙公司支付拖欠的租金、滞纳金、房屋占有使用费等费用并要求第三人迁出该房屋。乙公司辩称甲公司曾口头承诺协助乙公司进行申报建设规划许可的材料，但一直未予办理，现该厂房被拆除，乙公司遭受了较大损失。第三人丙公司抗辩称其不在该系争房屋内经营。第三人罗某抗辩称乙公司在系争房屋内经营，其本人与案外人刘某签订合同，其以第三人丙公司的名义在经营。第三人贾某抗辩称系案外人刘某与其签订合同。

【主要争议焦点】

系争房屋租赁合同的效力以及乙公司是否需向甲公司支付房屋占有使用费等款项？

【法律分析】

在审理中，甲公司向法庭出示了国有土地使用证、上海市公用事业管理局提供的关于同意成立上海市某学校的批复、上海市建筑工程申请单、上海市建筑工程局革命委员会于1976年3月出具的建筑安装任务通知单及附图用于证明系争房屋系合法建造。但是乙公司及第三人均不认可前述证据，辩称前述证据不能等同于建筑许可证。法院亦未采信前述证据。

法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，甲公司提供了系争房屋于1976年建造时审批的相关证据，但之后部分房屋进行了重建等行为，系争房屋的现状无法与建造时规划许可的房屋对应。考虑违法部分所占比例等本案实际情况，双方之间的租赁合同应整体认定为无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。租赁合同无效后，乙公司应将系争房屋返还给甲公司，丙公司、罗某、贾某作为实际占有人，甲公司要求一并搬离符合法律规定，本院予以准许。乙公司至今未将系争房屋全部返还给甲公司，其应当支付房屋占有使用费。考虑相关职能部门出具告知书及后期拆除行为对乙公司使用系争房屋的影响以及有部分房屋返还给甲公司的事实，本院酌情对乙公司2018年10月24日之后的房屋占用使用费酌情减少。

【裁判结果】

一、被告乙公司、第三人丙公司、第三人罗某、第三人贾某于本判决生效之日起十日内，搬离上海市宝山区逸仙路XXX号房屋；

二、被告乙公司于本判决生效之日起十日内，支付原告甲公司自2017年8月1日至2018年11月20日的房屋占有使用费49万元(押金5万元用以抵扣上述拖欠费用)；

三、被告乙公司于本判决生效之日起十日内，按照每月14,000元标准支付原告甲公司自2018年11月21日至上述房屋返还之日的房屋占有使用费；

四、驳回甲公司的其他诉讼请求。

【启示建议】

本案纠纷最初源于承租人在租赁期限届满后未按期搬离且将出租房屋转租给第三人，但本案出租人的诉请未能完全获得支持的原因在于出租人对于该房屋搭建部分未能提供有效规划许可，因此导致合同效力受到影响，因而出租人主张的费用未完全获得法院的支持。在审判实务中，若房屋租赁合同纠纷涉及违章建筑，法院会主动审查租赁合同的效力，出租人未能在一审法庭辩论终结前获得有效许可的，则该违建部分的租赁合同必然为无效合同。在此情况下，即便承租人明知该房屋存在部分违章建筑，出租人也需根据过错承担相应的责任。因此，出租人应确保出租房屋的合法性，及时取得出租房屋的产证或建筑许可证，避免后续的风险。

【相关规定】

《中华人民共和国合同法》

第五十八条  合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

（现为：《中华人民共和国民法典》第一百五十七条  民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。）

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第二条  出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。