【案例要旨】

出租人负有将适租房屋交付给承租人使用的义务，租赁房屋应通过消防验收或消防验收备案。租赁房屋未通过消防验收，导致承租人无法开展正常经营活动，影响租赁合同订立目的实现的，承租人有权解除合同并不予支付无法使用房屋期间内的租金。

【案情简介】

原告：甲公司

被告：乙公司

上海市闵行区XX路XX号4幢房屋的权利人为甲公司，房屋建筑面积有证部分为2,893平方米，其余无产权手续。

2013年7月17日，乙公司与甲公司（甲方、出租方）签订《房屋土地租赁合同示范文本（2012版）》，约定：甲方将坐落于上海市闵行区XX路XX号（XX路XX）号第四幢的房屋出租给乙方，该房屋修建后为6,700平方米，甲方的房屋按本合同签订时的现状交乙方使用，房屋租赁期限自2013年8月1日起至2018年7月31日止，双方还约定了其他的权利义务关系。

2013年8月1日，甲公司出具委托书，委托乙公司就XX路XX号第四幢物业对外租赁的相关事宜，全权委托乙公司，委托期限自2013年8月1日至2018年7月31日止。

合同订立后，乙公司支付了租赁保证金以及部分租金和水费、电费、管理费等。

2015年9月7日，甲公司完成系争房屋的消防设计备案。2015年11月10日，甲公司就系争房屋的改建向相关部门申请工程竣工验收消防备案。

2016年6月6日，上海市闵行区公安消防支队向乙公司出具责令立即改正通知书，载明：1、消防设施、器材、消防安全标志的配置、设置不符合标准；12、其他消防安全违法行为和火灾隐患。具体问题：1、改变建筑使用功能；2、建筑内部奥特莱斯、花琦……未报消防行政许可投入使用。

2017年9月1日，甲公司向乙公司发出通知，告知租赁合同将于2017年12月31日到期，不再续租。

2017年12月18日，甲公司向乙公司出具催款通知，要求乙公司支付自2017年10月至12月的欠付租金合计878,850元。

2017年12月29日，乙公司向甲公司发出针对催款通知的回函，回复：我司并不是有意拖欠贵司租金，而是因为贵司长期许诺，但不解决所承租房屋的合法正常使用问题，导致我司损失不断扩大，在多次催促无果情况下，无奈才向法院起诉并暂缓支付租金，以维护我司权益。

2018年1月2日，甲公司向乙公司发出针对催款通知回函的复函，载明：贵司的回函已收悉，现回复如下：第一，贵司与我司签订租赁协议时，我司已明确告知租赁情况，且你司对此已了解，同时在租赁期间，你司一直正常使用，故不存在你司回函中所述无法正常使用的情况。相反，你司无故拖欠我司租金，且本次诉讼中你司的诉请并未包含暂缓支付租金，由此可见你司在恶意拖欠租金。

2018年3月27日，甲公司向乙公司出具通知，载明：乙公司，我公司与贵公司签订的地处XX路XX号第4幢一至三层房屋的租赁合同，该租赁合同将于2018年7月31日到期。现按集团统一规划，该块租赁房屋到期的一律不再续签。故请贵公司在合同到期后即刻搬离，清空该房屋内所有物品并交还房屋及设施（以清单为准），付清使用期间相关的租金及水电费用等，同时注销注册在该租赁房屋内的一切经营证照。我公司将在贵公司搬离后进行房屋验收，待验收符合要求后便与贵公司办理退房手续。

因甲公司、乙公司关于租金支付最终未能协商一致，故本案最终经过一审、二审诉讼解决。

乙公司向一审法院提起诉讼请求：1、判令甲公司继续履行合同义务，依法办理位于上海市闵行区XX路XX号第四幢改建部分的房屋产权证书事宜，使乙公司能够合法有效的使用房屋；2、判令甲公司赔偿乙公司因房屋不符合消防安全要求、未取得房屋产权登记证书而给乙公司造成的经济损失13,000,000元；3、判令甲公司返还乙公司多支付的租金及物业管理费、水电费、电梯运行费1,890,126元；4、判令甲公司赔偿乙公司预期违约损失7,700,000元。

甲公司提起反诉请求：1、确认乙公司与甲公司签订的《房屋土地租赁合同》于2018年4月4日解除；2、判令乙公司立即腾退并返还系争房屋；3、判令乙公司支付至2018年8月31日拖欠的租金及房屋使用费合计5,304,195元，房屋使用费参照年租金5,108,832元计算至房屋返还之日止；4、判令乙公司支付至2018年8月29日拖欠的电梯运行费46,683.87元、物业管理费373,470.97元，实际计算至房屋返还之日止；5、判令乙公司支付逾期支付租金的违约金，按年租金5,108,832元/365天折算成日租金，每日的违约金按照日租金的1.1倍计算，再乘以实际拖欠的天数，实际自2017年10月1日起计算至乙公司付清为止；6、判令乙公司支付自合同解除之日起至房屋实际返还之日止的逾期返还房屋违约金，自乙公司签收反诉状之日起计算至实际支付之日止，按日租金的1.5倍计算；7、判令乙公司交付的保证金500,000元优先抵扣上述各项债务，包括相关违约金、租金及使用费。

在诉讼过程中，关于“租赁房屋未取得消防验收”的问题，乙公司认为：“根据双方2014年8月15日签署的有关约定事项，甲公司负责上海市闵行区XX路XX号（XX路XX号）第4幢房屋（自有产权）的一次消防设施，然甲公司于2015年11月10日才获得相关部门的工程竣工验收消防备案，因此系争房屋在2015年11月10日以前并不符合使用条件；从消防部门对包括上诉人在内的租赁户作出行政处罚情况来看，通过的消防验收备案是被上诉人以虚假手段申请到的，也就是甲公司出租给上诉人的房屋始终不符合合同约定的使用用途，因此一审仍以合同约定的租金标准确定上诉人向甲公司支付租金或者房屋占有使用费错误”。

【主要争议焦点】

甲公司是否向乙公司提供了符合租用条件的房屋？乙公司可否据此不支付租金？若欠付租金，租金应如何计算？

【法院认为】

一审法院认为：乙公司与甲公司签订的《房屋土地租赁合同示范文本（2012版）》所涉的房屋部分有产权手续，部分无产权手续，涉及有产权手续部分房屋的约定合法有效，法院予以确认，无产权手续部分无效。乙公司认为房屋租赁期限为10年，并非合同记载的5年，但乙公司没有证据予以印证，法院不予采信。关于租赁面积，一审法院注意到，涉案的租赁房屋产权登记信息显示为一层，然因乙公司的经营需要，双方进行约定并在室内进行了隔层，《房屋土地租赁合同示范文本（2012版）》约定修建后的房屋建筑面积为6,700平方米，月租金为365,000元，年租金4,380,000元；房屋按合同签订时的现状交乙公司使用。乙公司认为双方系按照实际建筑面积进行计租，然从该合同的约定中无法推断出具体的计租单价，结合乙公司自承租起至诉讼期间长达四年多来从未就租金提出过异议的事实，法院有理由相信乙公司对合同约定的租金没有异议，现乙公司要求重新按照实际面积计租没有事实依据，法院不予支持。本案涉及的无证搭建部分的租赁无效，然因双方就5年期限已经履行完毕，故对于已经支付的无证部分的使用费，不再予以退还。双方未约定合同到期后必须续签，甲公司亦明确表明合同到期后不再续签，乙公司要求甲公司继续履行合同义务，依法办理位于上海市闵行区XX路XX号第四幢改建部分的房屋产权证书事宜，使乙公司能够合法有效的使用房屋无事实及法律依据，法院不予支持。从双方提供的证据来看，乙公司承租系争房屋时知晓房屋的产权及改建情况，甲公司也于2015年11月取得消防备案，现乙公司要求甲公司赔偿乙公司因房屋不符合消防安全要求、未取得房屋产权登记证书而给乙公司造成的经济损失13,000,000元没有事实和法律依据，法院不予支持。乙公司实际占有使用房屋至今，应支付占用期间的相关费用，故乙公司要求甲公司退还已经支付的租金、物业管理费、水电费、电梯运行费不符合法律规定，法院不予支持。乙公司要求甲公司支付预期违约损失不符合法律规定，法院不予支持。乙公司认为涉案地块将动迁，故行使不安抗辩权，要求暂缓支付租金。然法院注意到，乙公司与甲公司的租赁合同所记载的租赁期限至2018年7月31日止，故即使乙公司提供的会议记录及草案真实，其中记载的动迁起动日期在2018年底或2019年初，届时乙公司及甲公司的租赁期限已经届满，该动迁并不影响乙公司的权利，且从甲公司于2018年3月27日向乙公司发送的通知也可知，双方租赁合同于2018年7月31日到期，甲公司与乙公司不再续签租赁合同，但甲公司并不要求乙公司提前搬离租赁场所，故乙公司以涉案地块将动迁为理由行使不安抗辩并不符合法律规定，法院不予支持。乙公司在合同履行期间要求暂缓支付租金未得到甲公司同意，乙公司在甲公司要求其支付租金后仍未支付租金，甲公司依据合同约定行使单方解除权，要求解除与乙公司之间的合同符合法律规定，法院予以支持。根据乙公司签收副本的时间，甲公司要求确认双方合同于2018年4月4日解除符合法律约定，法院予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失，故甲公司要求乙公司返还房屋的诉讼请求法院予以支持。从乙公司提供的企业询征函、甲公司提供的催款通知可以看出，双方已经结算租金（含房屋使用费）至2017年10月，除递增部分未付清外，其余均结清，故甲公司要求乙公司支付2017年4月至同年6月期间的租金（含房屋使用费）无事实及法律依据，法院不予支持。对于2017年7月至同年10月期间的租金（含房屋使用费）递增部分，乙公司亦确认尚未支付，故甲公司的该部分主张法院予以支持。乙公司抗辩已经结清了2017年10月的物业管理费及电梯运行费，但未提供依据予以证实，故法院对其抗辩不予采信，乙公司应按每月30,150元的标准向甲公司支付自2017年10月起至房屋实际返还之日止的物业管理费及电梯运行费。至于甲公司主张的逾期支付租金的违约金及逾期返还房屋的违约金，综合考虑房屋的产权情况及双方的合同约定，法院酌定由乙公司向甲公司支付违约金500,000元。另，根据双方合同的约定，甲公司收取的房屋租赁保证金500,000元除用以抵充本合同约定由乙公司承担但还未交纳的费用外，剩余款项（只还本金，不计利息）应在房屋返还时返还乙公司，故甲公司要求将该500,000元优先充抵乙公司的应付款于法不悖，法院予以支持。

二审法院针对乙公司上诉提出的“消防备案提出的异议”，认为：根据双方2014年8月15日签署的有关约定事项，甲公司应提供一次消防设施（即大消防），鉴于甲公司在系争房屋改建后向消防部门申请了工程竣工验收消防备案，即意味着甲公司提供的系争房屋已经符合消防安全要求。至于上诉人乙公司称一审未将两次消防检查中部分租赁户被行政处罚的内容予以查明，并认为甲公司违法办理消防验收备案，然上诉人乙公司表述的租赁户被行政处罚等事实内容不属于双方在有关约定事项中的甲公司提供一次消防设施范围，故上诉人乙公司对消防备案提出的异议不能成立。

二审法院针对乙公司的其他上诉请求，意见同一审法院的判决。

【裁判结果】

一审判决：

一、确认乙公司与甲公司之间就上海市闵行区XX路XX号4幢房屋中无产证部分的建筑物建立的租赁合同关系无效；

二、确认乙公司与甲公司之间的《房屋土地租赁合同示范文本（2012版）》中有产证的建筑物的租赁合同部分于2018年4月4日解除；

三、乙公司于判决生效之日起十五日内搬离并向甲公司返还上海市闵行区XX路XX号4幢房屋；

四、乙公司于判决生效之日起十五日支付甲公司截止至2018年8月31日的租金及房屋占有使用费合计4,351,968元，及自2018年9月1日起至房屋实际返还之日止参照每月425,736元的标准计算的房屋占有使用费；

五、乙公司于判决生效之日起十五日支付甲公司截止至2018年8月31日的物业管理费、电梯运行费合计331,650元，及自2018年9月1日起至房屋实际返还之日止参照每月30,150元的标准计算的物业管理费及电梯运行费；

六、乙公司于判决生效之日起十五日支付甲公司违约金500,000元；

七、甲公司于判决生效之日起十五日返还乙公司租赁保证金500,000元，该款优先充抵上述主文确定的乙公司的应付款；

八、驳回乙公司全部诉讼请求。

二审判决：

驳回上诉，维持原判。

【启示建议】

房屋租赁合同纠纷中，针对出租人要求支付租金的诉讼请求，承租人常见的一个抗辩理由是出租人提供的房屋并未通过消防验收，影响承租人正常使用，无法满足经营需求，不具备开业条件，或者在经营过程中被相关政府部门责令整改，故相应期间内的租金应予以扣减。出租人常见的抗辩理由是承租人对房屋的状况是明知的，且客观上承租人也并未停止生产经营，故虽然租赁标的物具有一定瑕疵，但承租人仍可以使用，故应支付使用期间的租金。

在本案中，针对乙公司提出的“甲公司于2015年11月10日才获得相关部门的工程竣工验收消防备案，因此系争房屋在2015年11月10日以前并不符合使用条件”的观点，一审、二审法院均未予以直接回应，但从法院的认定分析来看，还是认为虽然租赁房屋在2015年11月10日之前确实并未取得消防备案，但一是在此之前乙公司对该房屋的状况是明知的，二是乙公司在取得消防备案前，实际上并未因此而被迫停止经营，故乙公司仍应支付租金，即间接地采纳了上述出租人常见的抗辩观点。

但需注意的是，承租人所出租的房屋确未通过消防验收或未进行消防验收备案，导致承租人无法使用房屋的，尤其是在消防主管部门责令停止营业的情况下，承租人有权拒绝支付停业期间的相关租金。在达到合同约定或者法定条件下，导致租赁合同订立目的无法实现的，承租人甚至有权解除合同。故出租人应将符合租赁用途的房屋出租给承租人，且应保证房屋已经通过消防验收或者已经办理了消防验收备案，避免后续合同履行风险，保障消防安全。

【相关规定】

《合同法》第九十三条第二款  当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。

（现为：《中华人民共和国民法典》第五百六十二条  当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。）

第九十六条  当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。

法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。

（现为：《中华人民共和国民法典》第五百六十五条 当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。）

第九十七条　合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。

（现为：《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。）

第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

（现为：《中华人民共和国民法典》第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。）

第二百二十六条　承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。

（现为：《中华人民共和国民法典》第七百二十一条）