【案例宗旨】

出租人未能提供出租房屋建筑许可证，且在一审法庭辩论终结前获得有效许可的，则该违建部分的租赁合同必然为无效合同。出租人明知涉案房屋系违法建筑，仍将其出租他人经营使用，不能成为其抗辩的理由。

【案情简介】

原告：甲公司

被告：乙公司

被告：丙公司

被告：丁公司

2006年8月25日，原闸北区城市规划管理局向被告乙公司颁发建设位置为沪太路XXX号、建筑面积2,472平方米的《上海市临时建设工程规划许可证》。该证有效期为二年，期满后即行失效，确需延长使用的，应在期满前三十日申请延期。 2007年9月25日，甲公司与乙公司、丙公司、丁公司共同签订《沪太路XXX号地块共同开发暨房屋租赁协议》，该协议言明：乙公司所有的系争场地由乙公司与甲公司共同开发，用于建造面积约为3,617平方米的商办等综合用房；乙公司、丙公司、丁公司应于2006年4月29日前将系争场地交付甲方。乙公司、丙公司、丁公司提供场地及相关配套设施和建房所需各项手续，保证该场地能用于建房及经营，并积极协助甲公司办理关于房屋建造及建成后经营所需具备的所有批文、手续……；甲公司房屋租赁期为12年，自2007年1月1日至2018年12月31日止；甲公司在建造上述房屋的总投资6,999,516.73元，由甲公司出资，乙公司、丙公司、丁公司均予以确认；房屋产权属乙公司，在本协议有效期内由甲公司租赁使用，每年管理费1,300,000元。协议签订后，原告出资建造商办等综合用房，并使用至今。乙公司、丙公司、丁公司作为共同原告于2016年5月起诉来院，要求解除与甲公司签订的《沪太路XXX号地块共同开发暨房屋租赁协议》并要求甲公司返还系争场地及场地上的房屋、支付租金。本院于2017年6月以作出一审判决，在该判决中，甲公司认为所签订的租赁协议实际上是场地租赁协议；在该判决中，本院查明截至2016年年底，甲公司尚欠系争场地管理费6,900,000元，并认为《沪太路XXX号地块共同开发暨房屋租赁协议》的内容并不违反法律规定，应属有效；双方间的租赁关系应为场地租赁关系，甲公司应按合同约定支付场地管理费；因确未办理出产证，致使甲公司无法顺利经营活动，乙公司、丙公司、丁公司对于协议的履行确实存在瑕疵，将管理费调整为每年1,000,000元。一审判甲公司应按每年1,000,000元的标准、支付自2012年至本判决生效之日的场地管理费，驳回其他诉讼请求。上海市第二中级人民法院于2017年9月驳回上诉，维持原判。在该判决中认定《沪太路XXX号地块共同开发暨房屋租赁协议》中的每年1,300,000元的性质系场地租金。

后甲公司向诉至法院要求解除与三被告签订的合同，要求三被告退还多收取的租金并赔偿其损失。三被告抗辩称原告明知该房屋无法取得产证仍承租，且该纠纷已经过审理，应根据一事不再理的原则驳回起诉。

甲公司称在《上海市临时建设工程规划许可证》期满后，三被告未再申请延长使用；系争场地上建造的房屋因没有产权证，在原告经营过程中，被相关部门处罚，并提供书证若干；原告另称系争场地上的房屋虽然没有房地产权证，但现仍由原告对外出租。因三被告的原因导致系争场地上建造的系争房屋无法合法出租，要求三被告赔偿损失。

一审法院根据证据对案件做出判决，部分支持原告的诉请。其后原告不服一审判决提出上诉，要求撤销一审判决或者发回重审。

二审中，双方当事人没有提交新证据。二审法院经审理查明，除“协议签订后，甲公司出资建造商办等综合用房”外，一审查明的其他事实属实，二审院予以确认。经查明，甲司出资建造商办等综合用房后，于2007年9月25日与三被上诉人签订租赁协议，并使用至今。

【主要争议焦点】

三被告是否需向原告返还收取的租金并赔偿损失？

【法律分析】

一审认为，公司和法人的合法权益受法律保护。在甲公司向本院提起的诉讼中，本院已认定原告与三被告共同签订《沪太路XXX号地块共同开发暨房屋租赁协议》实际上是场地租赁协议。现因三被告的原因导致原告在系争场地上投资建造的房屋确未办理出产权证，致使原告无法顺利开展经营活动，无法合法出租系争场地上的房屋，且三被告也曾起诉要求解除与甲公司之间签订的租赁协议，故现原告要求解除与三被告签订的租赁协议，本院应予准许。该协议解除的日期应为原告起诉之日即2017年12月5日。因系争场地上建造的房屋一直由原告使用至今，在已生效的法律文书上已表明每年1,300,000元的性质系场地租金且原告自2012年就未支付场地管理费，故原告要求三被告共同退还不合理收取的租金，本院不予支持。因《沪太路XXX号地块共同开发暨房屋租赁协议》上约定的租赁期限即将届满，且已生效的法律文书业已调整场地管理费的标准，故原告再要求三被告共同赔偿经营可得利益，本院亦不予支持。

二审法院认为，前案中三被上诉人曾起诉要求解除租赁协议；而前案已经认定上诉人与三被上诉人签订的租赁协议实际上是场地租赁协议；且认定因三被上诉人对租赁协议的履行存在瑕疵，故一审法院支持上诉人要求解除与三被上诉人签订的租赁协议的诉请，本院予以认可。因判决租赁协议解除，故租赁协议涉及的系争场地、商办等综合用房理应归还三被上诉人。前案认定因确未办理出产权证，致使上诉人无法顺利经营活动，三被上诉人对于租赁协议的履行确实存在瑕疵，并酌情将租金由每年1,300,000元调整为每年1,000,000元，且上诉人自2012年就未支付场地管理费，故上诉人要求三被上诉人共同退还不合理收取的租金，一审法院不予支持，本院予以认可。同理，上诉人再要求三被上诉人共同赔偿经营可得利益的诉请，本院亦不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。

【裁判结果】

一审法院判决：

一、自2017年12月5日，解除原告与三被告有限公司2007年9月25日签订的《沪太路XXX号地块共同开发暨房屋租赁协议》；

二、原告应于本判决生效之日起三十日内将上海市中山北路XXX号、面积约为3,617平方米的商办等综合用房归还被告三被告；

三、原告其余诉讼请求，不予支持。

二审法院判决：驳回上诉、维持原判。

【启示建议】

本案纠纷源于出租人未能按照约定提供产证或者建筑许可证，也没有取得主管部门的建造批准,导致房屋租赁合同无效，且承租人无法正常对外招商。出租人在本案中抗辩称承租人明知该房屋存在该瑕疵的情况下仍承租，应当承担相应责任。根据审判实践，出租人明知涉案房屋系违法建筑，仍将其出租他人经营使用，需对租赁合同无效承担主要责任；同时，承租人应对涉案房屋的权属状况尽到审慎核查义务，因此至少需对租赁合同无效承担次要责任，责任比例根据案件的具体情况会略有不同。在此情况下，即便本案的三被告进行了承租人明知的抗辩，也不能免除其责任。因此，出租人应确保出租房屋的合法性，及时取得出租房屋的产证或建筑许可证，避免后续的风险。

【相关规定】

《中华人民共和国合同法》

第八条  依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

依法成立的合同，受法律保护。

（现为：《中华人民共和国民法典》第四百六十五条 依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。）

第九十六条  当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。

法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。

（现为：《中华人民共和国民法典》第五百六十五条 当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。）